淪為「房貸族」每月錢都不夠？房地產專家揭「3關鍵」買房前要先想
房貸規劃的成功標的，通常代表著高成數、低利率，以及未來的繳款順利無虞，有5方法是可以掌握的。
方法1：挑房前籌碼重算一遍
前面幾篇文章已陸續告訴大家如何估算個人財力，請注意以下3大基本原則：
- 理想的自備款至少要有3成。
- 每月繳交的房貸約占薪水的三分之一，以不超過二分之一為限。
- 每貸款100萬元，分20年償還時，按目前利率水準，每月約需繳交5,000元。
在此前提下，請挑選自己負擔得起的房子，這是成功規劃的第一步；違背這項原則，過高的總價極可能讓你身陷泥淖，變成房貸的囚徒。
方法2：透過「熟識銀行」談高成數
有時候運氣不好，政府提供的首購貸款已被申請用罄，這時得和其他銀行接洽，詢問有無房貸的優惠專案。幸好目前房貸利率並不高，向一般銀行借貸雖然代價略高一點，但不至於差距過大。
當你購買自用住宅時，如果想追求高成數的貸款，這時，透過建商或房仲業者是個不錯的選擇，因為他們常有往來頻繁的銀行，尤其是整批的建屋銷售，銀行對建案的了解度相對較高，可貸到高成數的機會也較大。
如果這麼做還是無法達到你的期望值，不妨自行找銀行商談，邀請對方前來鑑價，用「貨比三家」的精神，絕對能夠從中找到最友善、最有利的合作對象。一般銀行最多願意貸出房屋總價的7成，如果個人信用良好，房屋物件又搶手，還是有可能貸到7成5或8成，這就算是高貸了。
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方法3：公教身分是低利率最佳保障
如果你或配偶具有公教身分，是中央及地方各機關、公立學校及公營事業機構編制內的員工，那麼恭喜你，你可以申辦「築巢優利貸：全國公教員工房屋貸款」，利率相當優惠，比「青年安心成家購屋優惠貸款」還划算。
「築巢優利貸」是由行政院人事行政總處主辦，民國111年～113年底由台灣銀行及中國信託商業銀行獲選辦理。貸款額度主要由銀行鑑價審核，利息依照中華郵政公司2年期定期儲金機動利率固定加0.465％機動計息（目前為年息1.310％），償還年限台灣銀行最長為30年，中信銀為35年，而只付息不還本的寬限期最長以5年為限。
這項優惠不限首購，但借款人或其配偶的不動產，必須設定第一順位抵押權以做為擔保，但仍受第二屋貸款不超過六成限制。這項優惠貸款若還是搶不到，不得不找其他銀行借貸時，還是別忘了秀出公教身分；鐵飯碗的保障是銀行的最愛，很容易借到較低的利率。
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方法4：養成和銀行聯繫的好習慣
多數人辦好貸款之後，每個月固定將房貸匯入帳戶，由銀行自動扣款，然後數十年如一日，兩造互不往來，偶爾會接到銀行的對帳單或利率調整通知，並在報稅季節前收到房屋擔保放款繳息清單。
別怕和銀行打交道，了解狀況才能保障自己權益我想提醒大家，和銀行如此疏遠的往來是不智的，因為房貸利率是浮動的，調整時銀行未必會通知，特別是利率調降時，很多銀行的調整動作特別慢。
由於利率以季調為主流，只要你信用良好，每月準時還款，建議最好每隔3個月打通電話給銀行關切一下，詢問：「我的房貸利率現在是多少？」「前幾天新聞說利息下降，你們何時開始幫我調降？」「我同事在某某銀行的利率是多少，為什麼你們貸給我比較貴？」只要言之成理，多溝通對你的權益絕對是有幫助的。
方法5：不要迷信寬限期
房貸的還款方式林林總總，其中有種彈性是銀行容許你在一段時間裡，「只付利息不還本金」，只需繳交比較少的錢，這就是所謂的寬限期。很多首購族在申辦房貸時，喜歡爭取寬限期，而且認為這段期間愈長愈好。
我個人並不這麼認為。有位客戶告訴我，他貸了1,400萬，平均每個月要繳7萬元，可是他享受了很長一段寬限期，每月只要繳2萬多塊，等好日子過完，每個月得繳將近9萬元，弄得苦不堪言。
我的看法是，除非寬限期少繳的那些錢，你能拿去做投資理財，否則不如按部就班的攤還本金和利息，及早習慣每月的房貸開支。
（本文摘自／買一間會賺錢的房子：最受信賴的獵屋高手，教你「不後悔的買屋36招」，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺20倍！／采實文化）
